11月30日，人福醫(yī)藥(SH.600079)發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給公司第一大股東武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司（下稱“當(dāng)代科技”），交易總價款為58418萬元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，交易資產(chǎn)或遭嚴重低估，人福醫(yī)藥有賤賣資產(chǎn)之嫌。據(jù)公告內(nèi)容顯示，交易共涉三項，包括公司控股子公司當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)、“國際花園300畝項目”和“國際花園500畝項目”。

　　后兩項房地產(chǎn)項目實物資產(chǎn)共約：14.57萬m2房地產(chǎn)以及2.7萬m2的待開發(fā)土地使用權(quán)。項目位于武漢市三環(huán)線和光谷大道交匯處，地理位置優(yōu)越。公告中對這兩項房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（移交）價格才共計50662萬元。

　　記者實地暗訪發(fā)現(xiàn)，國際花園尚有樓盤正在預(yù)售當(dāng)中，其均價已達到8600元/m2。僅14.57萬m2的房地產(chǎn)就價值約12.53億元，加之2.7萬m2的土地使用權(quán)和當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)，其總價已超14億元。這一價格較之58418萬元的轉(zhuǎn)讓價，足足高出約1.4倍。

　　“公司一直十分規(guī)矩，不存在賤賣的嫌疑。”人福醫(yī)藥董秘劉毅面對記者的質(zhì)疑，給予了明確否定。同時，他也解釋說：“公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了進一步做強做大醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。”

　　記者曾多次與人福醫(yī)藥方面接觸，但仍發(fā)現(xiàn)疑點。在人福醫(yī)藥方面向記者出示的更為詳盡的評估報告中，顯示的房地產(chǎn)合同價與實際當(dāng)中的銷售價格也存在較大差距，存在有意低估的嫌疑。

　　資產(chǎn)或遭賤賣

　　11月30日，人福醫(yī)藥對外發(fā)布了涉及三項資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易公告，轉(zhuǎn)讓總價款為58418 萬元。

　　其中，當(dāng)代物業(yè)股東全部權(quán)益經(jīng)評估的公允市場價值為11224.51 萬元，扣除評估日后當(dāng)代物業(yè)向原股東分配的2100.00 萬元現(xiàn)金紅利后為9124.51 萬元，當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)對應(yīng)的公允市場價值為7755.83 萬元，初步確認轉(zhuǎn)讓價格為人民幣7756.00 萬元。

　　公告中還提到，“國際花園300 畝項目資產(chǎn)凈價值的公允市場價值為44161.50 萬元，初步確認轉(zhuǎn)讓價格為人民幣44162.00 萬元。”

　　國際花園500 畝項目是終止當(dāng)代科技委托經(jīng)營。公告中稱“當(dāng)代科技為避免與上市公司同業(yè)競爭，于2003 年4 月與本公司簽署了《委托經(jīng)營協(xié)議書》，約定由本公司開發(fā)經(jīng)營該項目并享有該項目產(chǎn)生的收益”。

　　500 畝項目自2004 年開發(fā)至今，人福醫(yī)藥擬終止該委托相關(guān)約定，將該委托項目中與后續(xù)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)和負債移交給當(dāng)代科技，由其自行負責(zé)對國際花園500 畝項目進行后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營，享有項目開發(fā)的收益并承擔(dān)項目開發(fā)的成本、費用和風(fēng)險。“國際花園500 畝項目與后續(xù)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)凈值的評估值為6499.39 萬元，初步確認移交的價格為人民幣6500.00 萬元。”

　　記者在經(jīng)過長達一周的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，后兩項資產(chǎn)價值存在被嚴重低估的嫌疑。

　　12月7日，位于武漢東湖高新區(qū)光谷金融港對面的當(dāng)代國際花園人流攢動，當(dāng)代國際花園營銷中心加推的“未來域”項目仍在預(yù)售。

　　此樓盤的地理位置甚為優(yōu)越，在光谷大道和三環(huán)線的交匯之處，正處武漢光谷區(qū)域核心，臨近珞瑜路、雄楚大道，距光谷廣場僅10分鐘車程。

　　據(jù)“未來域”置業(yè)顧問向時代周報記者解釋，目前“未來域”設(shè)計住戶有528戶，以中小戶型為主，均價達到8600元。與“未來域”相鄰的萬科紅郡，均價更是逾9000元/m2。

　　起初，人福醫(yī)藥董秘劉毅對此向記者給出的解釋是：“商品房的備案價只有7000元/m2”，后人福醫(yī)藥方面又向記者承認了均價為8600元/m2這一事實。

　　"未來域’是國際花園300畝項目余下的項目。”人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者確認說。

　　接受人福醫(yī)藥委托的中京民信（北京）資產(chǎn)評估有限公司公布的京信評報字（2012）第202號報告顯示，國際300畝項目中仍有“正在開發(fā)的110872.94平方米的房地產(chǎn)和21194.21平方米土地待開發(fā)土地使用權(quán)”。

　　2009年，萬科曾以2728元/m2的價格拿下與國際花園毗鄰的P（2009）034號地塊。若以此地塊為參照物，國際300畝項目中的21194.21m2土地價值5781萬元；110872.94m2房地產(chǎn)以8600元/m2的均價計算的話，市場價值達95350萬元。此兩項相加總計便已達101131萬元。

　　對于500畝房地產(chǎn)項目，京信評報字（2012）第201號報告中提到“接近完成的34881.32平方米的房地產(chǎn)及5890.73平方米待開發(fā)土地使用權(quán)”。500畝房地產(chǎn)項目若以上述標(biāo)準(zhǔn)計算，約合31603萬元。

　　國際花園300畝項目和國際花園500畝項目的市場價值，共計為132734萬元；再加上價值7755.83萬元的當(dāng)代物業(yè)85%股權(quán)。以上資產(chǎn)總價值已超14億元。

　　估值過低之疑

　　記者曾就資產(chǎn)賤賣一事，多次與人福醫(yī)藥方面進行接觸。盡管對方給予解釋，但記者仍發(fā)現(xiàn)其中的重重疑點。

　　人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者表示：“在300畝項目的11萬m2的房地產(chǎn)中，有7000m2房地產(chǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)的，這部分將不計算價值。”而據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一名業(yè)內(nèi)人士向記者分析說：“這一說法未必可靠。只要是計入建筑面積的房屋，一定能夠獲得產(chǎn)權(quán)。”

　　同時，吳文靜還向記者解釋說，“當(dāng)代科技接手之后還需承擔(dān)項目本身的負債。”據(jù)評估報告顯示，國際花園300畝項目預(yù)計未付工程款及預(yù)計開發(fā)成本為13819.19萬元；國際花園500畝項目預(yù)計未付工程款為950.69萬元。

　　另外，據(jù)吳文靜向記者出示的一份更為詳盡的評估報告顯示，300畝項目應(yīng)繳稅費為94萬余元，應(yīng)付職工薪酬只有8.6萬余元。

　　吳文靜表示，后續(xù)當(dāng)代科技仍要付出相應(yīng)的財務(wù)成本、營銷成本等。“基本上要付出約35%的成本。我們最后的評估價只按照65%這樣的比例計算得來的。”也就是說，評估價=0.65×合同價。

　　記者在這份人福醫(yī)藥方面出示的報告中看到，一面積為40.11m2的商品房，報告顯示的合同價為315201元，其評估值為206236元，基本維持了65%這一評估比例。

　　但，記者也發(fā)現(xiàn)，合同價存在故意低估的嫌疑。如未來域編號3403的商品房，面積為39.65m2，合同價顯示為311586元，但置業(yè)顧問向記者提供的價格卻是333457元；編號2310的商品房報告顯示合同價為734448元，但置業(yè)顧問卻表示“這房子打完折扣后的價格是815000元”，其中差距甚大。

　　另外，十五區(qū)4-8#樓盤共有86套商品房待售，面積合計為9730.82m2，但評估值只有4252萬元，折合4370元/m2。據(jù)國際花園置業(yè)顧問向記者透露：“十五區(qū)還沒有對外預(yù)售，到明年才會開盤，但是價格肯定會高于8600元/m2。”

　　在記者與人福醫(yī)藥方面的多次接觸中，劉毅多次向記者重申“這其中并不涉及到資產(chǎn)賤賣”。中京民信認為“采用成本法可以滿足本次評估的價值類型的要求”。

　　“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離是公司定下的一個戰(zhàn)略，是公司發(fā)展的大勢所趨，是為了集中資源，做大公司主業(yè)。”劉毅解釋說。

　　長江證券研究所研究員劉舒暢認為，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為定向增發(fā)掃清障礙。據(jù)悉，人福醫(yī)藥在今年6月29日公告的擬籌資10.25億元的定向增發(fā)預(yù)案一直未獲證監(jiān)會的核準(zhǔn)，原因就是“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未剝離”。

　　數(shù)據(jù)顯示，近年來，其房地產(chǎn)貢獻的營收和利潤一直緊隨醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)之后，為人福醫(yī)藥帶來穩(wěn)定豐厚回報，為早期周期較長的新藥研發(fā)等項目提供了財力保障。

　　劉毅對時代周報記者回憶說：“剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司找了很多大集團希望對方能接盤，但一直沒談下來，最后能找到的還是大股東。”

　　當(dāng)代科技是人福醫(yī)藥的第一大股東，持有16.788%股份，公司注冊成立于1988年。艾路明持有當(dāng)代科技26.21%的股份，周漢生、張小東、張曉東持股比例相同，都是17%。

　　上述四人均是人福醫(yī)藥創(chuàng)業(yè)元老。艾路明則是人福醫(yī)藥的前任董事長，張小東現(xiàn)仍為公司董事。