也許還從未有哪類產(chǎn)業(yè)像養(yǎng)老地產(chǎn)這樣在產(chǎn)業(yè)剛剛起步時(shí)，就吸引如此多的地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相成為先行者。歸根結(jié)底，正是龐大的需求和產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間推動(dòng)他們勇往直前。在城市化、老齡化、房地產(chǎn)政策調(diào)控背景下，越來(lái)越來(lái)多的企業(yè)正瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)空間，紛紛探索、布局。然而，當(dāng)前中國(guó)的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展的前期階段，既沒(méi)有成熟的發(fā)展模式，上中下游產(chǎn)業(yè)鏈也不完整，服務(wù)體系上更是缺少經(jīng)驗(yàn)。再加上養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力要求很高，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)擺在企業(yè)面前的“蛋糕”雖然誘人，但是下口的難度頗大。一系列困擾和難題使得中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展目前仍在探索階段，未來(lái)的路還很長(zhǎng)。

當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看有幾種類型。第一類是建在大都市的郊外，既可以享受大都市完整的醫(yī)療服務(wù)等等交通便利的配套，又可以遠(yuǎn)離喧囂，讓老年人過(guò)上平靜安逸的生活。第二類是在旅游風(fēng)景區(qū)當(dāng)中開(kāi)發(fā)。第三種在成熟社區(qū)周邊插建一些附帶功能的老年服務(wù)設(shè)施。根據(jù)老年人養(yǎng)老的不同需求，這幾類產(chǎn)品面對(duì)的是截然不同的目標(biāo)群體。

值得關(guān)注的是，雖然有一定比例的老年人可以接受異地養(yǎng)老，但是他們并不希望與小輩們相隔太遠(yuǎn)。以上海親和源為例，該項(xiàng)目的上海客群只占35%，其他基本是江浙一帶的老人，他們大多在上海曾經(jīng)生活和工作過(guò)。而從成交半徑來(lái)看，即使以外地客戶為主，上海親和源總體上的客戶成交半徑也只是在35公里左右。

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很大的發(fā)展前景，但是從現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)前都存在這樣的三個(gè)問(wèn)題。第一資源供求失衡，無(wú)論是硬體的部分、軟體的部分還是服務(wù)部分，我們的資源供求有著很大的需求，但是供應(yīng)是非常有限的。第二服務(wù)水平不高。第三是管理機(jī)制滯后，理論基礎(chǔ)也很薄弱，缺乏相應(yīng)的很多學(xué)術(shù)性的研究和實(shí)踐。

在中國(guó)，常規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是先規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后再建設(shè)，之后考慮運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，然而這種模式并不適合養(yǎng)老項(xiàng)目。養(yǎng)老項(xiàng)目首先要做的是項(xiàng)目定位，包括產(chǎn)品形態(tài)、運(yùn)營(yíng)管理模式，在這些確定之后再進(jìn)行設(shè)計(jì)。

在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，需要關(guān)注的包括項(xiàng)目的整體定位，環(huán)境、服務(wù)的設(shè)置、核心價(jià)值等。此外，在項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中還一定要記住養(yǎng)老文化的滲透，健康養(yǎng)老、便捷養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老、尊嚴(yán)養(yǎng)老，必須告訴老人你在做什么，項(xiàng)目的核心價(jià)值是要先做出來(lái)的。

最后是養(yǎng)老產(chǎn)品的跟進(jìn)，對(duì)于一個(gè)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者社區(qū)來(lái)講，其硬件建設(shè)和軟件建設(shè)至少應(yīng)該各占一半。做項(xiàng)目時(shí)，要把里面所有的問(wèn)題變成模塊，并拿出模塊的解決方案。舉個(gè)例子，餐飲問(wèn)題是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最重要的問(wèn)題之一，老年人的用餐方式、習(xí)慣特點(diǎn)、消費(fèi)心理、消費(fèi)水準(zhǔn)、用餐的總?cè)萘?、收費(fèi)的模式、原料采購(gòu)成本的控制、餐飲評(píng)價(jià)等等，這一系列問(wèn)題提出來(lái)之后應(yīng)再把它進(jìn)行模塊化。

在中國(guó)，目前很難完全效仿國(guó)外的發(fā)展模式。我們認(rèn)為，目前養(yǎng)老的中國(guó)特色之路，有三種符合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的開(kāi)發(fā)模式：一是適老化的混合社區(qū)開(kāi)發(fā)模式（持有物業(yè)+銷售物業(yè)），如北京太陽(yáng)城等。二是持有物業(yè)的會(huì)員制商業(yè)運(yùn)營(yíng)，如上海親和源老年社區(qū)。三是養(yǎng)生主題社區(qū)，例如中脈在巴馬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。雖然養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，但在環(huán)境、設(shè)施、配套、客戶資源方面有共同交集。 “養(yǎng)生+養(yǎng)老”的主題式社區(qū)開(kāi)發(fā)是一種綜合利用資源滿足特定中老年群體需求的。 

也許在中國(guó)養(yǎng)生和養(yǎng)老地產(chǎn)是可以并存前進(jìn)的。